Cuando empezás a pensar un precio para tu departamento, el número más a mano suele ser el del vecino de arriba: lo que pide esta semana una unidad parecida de tu edificio. Ese número dice lo que ese propietario espera conseguir y forma parte de lo que va a comparar un comprador. Antes de copiarlo, conviene mirar cuánto pagaron de verdad los compradores.
Tomamos dos años de ventas cerradas en once edificios de Sunny Isles Beach y comparamos cada precio de venta con el precio con el que salió su publicación.
89% a 93%
En cada uno de los once edificios seleccionados, la venta mediana cerró entre el 89% y el 93% del precio inicial de la publicación. El rango va de la mediana más baja a la más alta entre los edificios; no es el rango de todas las ventas.
Eso describe lo que pagaron los compradores en estas ventas concretadas. No es un margen de negociación para sumarle a tu precio.
Lo útil es buscar las ventas realmente comparables con tu unidad, en tu edificio y en los que un comprador también va a mirar, y leerlas junto con las unidades que están en venta hoy. No todas las ventas de esos dos años pesan lo mismo: hay que mirar con criterio el piso, la vista, la distribución, el estado y el momento de cada venta.
01
Buscá tu edificio.
Mediana del precio de cada venta como % del precio inicial de su publicación, por edificio, en orden alfabético. Once edificios de departamentos seleccionados de Sunny Isles Beach, ventas cerradas del 12 de octubre de 2024 al 12 de octubre de 2026.
Precio inicial es el precio con el que empezó la publicación que terminó en venta. No es necesariamente el primer precio que pidió el propietario: si la unidad ya se había publicado y esa publicación terminó sin venta, ese precio anterior no se cuenta.
228 ventas cerradas; 227 tienen registrado el precio inicial (a una de Jade Ocean le falta). Entre 13 y 32 ventas por edificio.
Los edificios se eligieron porque, al 12 de octubre de 2026, cada uno tenía al menos 8 publicaciones activas, con un precio mediano de entre USD 1 millón y USD 3 millones, y al menos 5 ventas cerradas en los 12 meses anteriores. Son una selección, no todo Sunny Isles Beach.
Solo ventas concretadas. No es una tasación, ni un margen de negociación, ni un pronóstico.
Frente al último precio publicado, que ya incluye los cambios de precio que haya tenido cada publicación, la venta mediana de cada edificio cerró entre el 93% y el 96%. Las dos cifras son medianas distintas, no el recorrido de una misma venta, así que la diferencia no indica cuánto se suele bajar el precio.
VENDIDO
En al menos 65 de estas ventas, la unidad tenía una publicación anterior que había terminado cancelada, vencida o retirada, sin venta. El precio de esa publicación anterior, por lo general más alto, no se cuenta acá, así que para esos vendedores la diferencia con su primer precio fue, en general, mayor.
NO SABEMOS
Las publicaciones canceladas, retiradas o vencidas, y las que siguen en venta, no están en el gráfico. Salir del mercado sin vender tiene muchas explicaciones, entre ellas que el propietario haya decidido alquilar o esperar. El gráfico tampoco permite saber si con otro precio inicial la unidad se habría vendido antes o por más.
02
Qué otras opciones tiene el comprador
Un primer precio también compite con todas las demás unidades que un comprador podría visitar esa semana. Trump Royale (18201 Collins Avenue) y Parque Towers (300 Sunny Isles Boulevard) tenían una cantidad parecida de publicaciones activas el 12 de octubre. En los dos años anteriores, Trump Royale registró más del doble de ventas. Parque Towers tiene dos torres dentro del mismo condominio, en el 300 y el 330 de Sunny Isles Boulevard; estas cifras son las de la torre del 300.
| Trump Royale18201 Collins Ave | Parque Towers300 Sunny Isles Blvd | |
|---|---|---|
PUBLICADO Publicaciones activas, 12 de octubre de 2026 | 23 | 25 |
VENDIDO Ventas cerradas, octubre de 2024 a octubre de 2026 | 32 | 15 |
CÁLCULO DE GF Meses de inventario activo según el promedio mensual de ventas cerradas de los últimos dos años | 17 meses aprox. | 40 meses aprox. |
VENDIDO Venta mediana como % del precio inicial | 93% | 91% |
NO SABEMOS
Por qué el ritmo es distinto. Trump Royale es el edificio más grande, y la distribución, el estado, las vistas, el financiamiento y el tipo de comprador que atrae cada edificio pueden influir. No son unidades comparables, y ninguna de las dos cifras anticipa cuánto va a tardar en venderse una unidad en particular.
LECTURA DE GF
Un propietario del 300 de Sunny Isles Boulevard que fijara su precio mirando los avisos cercanos competiría con 25 publicaciones en un edificio que registró 15 ventas en dos años. Uno de Trump Royale competiría con 23 publicaciones, en un edificio que registró 32 ventas. Para Sunny Isles Beach en su conjunto, la misma medida da aprox. 19 meses de inventario activo. Está cerca de la cifra de Trump Royale y es menos de la mitad de la del 300 de Sunny Isles Boulevard, así que una cifra de toda la ciudad habría llevado a error al propietario de uno de los dos.
03
Qué te haría cambiar el primer precio
Conviene definirlo antes de publicar, para que un cambio de rumbo responda a los datos y no a los nervios. Cualquiera de estas opciones puede ser la correcta.
- Mantener el precio
- Las visitas son constantes y las ofertas que llegan están dentro de lo que respaldan las ventas recientes de tu edificio.
- Bajar el precio
- Unidades como la tuya, en tu edificio o en los que un comprador visita el mismo día, van quedando bajo contrato mientras la tuya recibe visitas pero no ofertas.
- Esperar
- No necesitás vender, y el precio que aceptarías está por encima de lo que se pagó hace poco por unidades comparables. Mantener la unidad tiene un costo, pero no es un error.
- Retirar
- Las visitas se cortaron y una pausa te costaría menos que aceptar un precio que no querés.
- Alquilar
- Las expensas, los impuestos y el seguro te pesan más que el momento de la venta, y el reglamento del edificio permite el alquiler que tenés en mente.
04
Los once edificios
Las cifras detrás del gráfico, en el mismo orden alfabético, con la cantidad de publicaciones y de ventas de cada edificio. Las filas sombreadas son los dos edificios que se comparan en la sección 02.
| Edificio | Publicaciones activas | Ventas cerradas en 24 meses | Venta mediana, % del precio inicial | Venta mediana, % del último precio | Meses de inventario activo, aprox. |
|---|---|---|---|---|---|
| 400 Sunny Isles400 Sunny Isles Blvd, Este y Oeste | 18 | 24 | 92% | 94% | 18 |
| Jade Beach17001 Collins Ave | 11 | 15 | 90% | 94% | 18 |
| Jade Ocean17121 Collins Ave | 12 | 201 | 89% | 93% | 14 |
| Ocean Three18911 Collins Ave | 9 | 13 | 91% | 93% | 17 |
| Parque Towers300 Sunny Isles Blvd | 25 | 15 | 91% | 95% | 40 |
| Parque Towers330 Sunny Isles Blvd | 22 | 16 | 91% | 94% | 33 |
| Trump Palace18101 Collins Ave | 8 | 17 | 91% | 93% | 11 |
| Trump Royale18201 Collins Ave | 23 | 32 | 93% | 96% | 17 |
| Trump Tower I16001 Collins Ave | 20 | 28 | 91% | 94% | 17 |
| Trump Tower II15901 Collins Ave | 12 | 22 | 90% | 95% | 13 |
| Trump Tower III15811 Collins Ave | 18 | 26 | 92% | 94% | 17 |
1 Jade Ocean registró 20 ventas cerradas; una no tiene precio de publicación en el registro, así que sus porcentajes se calculan sobre 19. La columna de meses es un cálculo de GF y no anticipa cuánto va a tardar ninguna publicación.
05
Método y fuentes
- Qué edificios
- Once edificios de departamentos de Sunny Isles Beach cumplían las tres condiciones que se indican junto al gráfico de la sección 01. El filtro favorece a los edificios con ventas regulares y más publicaciones en esa franja de precios. Deja afuera las torres más nuevas y más caras, los edificios con pocas ventas y los que tenían menos de 8 publicaciones activas ese día, algunos de ellos con ventas regulares. Sus medianas no están todas dentro de este rango, así que el rango describe a estos once edificios, no a esa franja de precios ni a la ciudad.
- Direcciones
- Identificamos cada edificio por su dirección. Parque Towers es un solo condominio con dos torres, en el 300 y el 330 de Sunny Isles Boulevard; una publicación cargada bajo el 300 corresponde a una unidad de la torre del 330 y se cuenta ahí. 400 Sunny Isles son dos torres, Este y Oeste, que se muestran como un solo edificio.
- Los dos porcentajes
- Para cada venta cerrada dividimos el precio de venta por el precio inicial de la publicación y, por separado, por el último precio publicado. Para cada edificio tomamos la mediana de cada conjunto y redondeamos una sola vez, a un porcentaje entero. Son dos medianas distintas, no el recorrido de una misma venta.
- Publicaciones anteriores
- El precio inicial que figura en el registro se reinicia cuando una unidad se vuelve a publicar. Para ver cuántas veces pasó, cruzamos cada venta cerrada, por número de folio de la propiedad, con las publicaciones canceladas, vencidas o retiradas entre el 16 de septiembre de 2024 y el 16 de septiembre de 2026, no después del día en que salió la publicación que terminó en venta. Coincidieron al menos 65, y en 57 de ellas el precio anterior era más alto. Es un mínimo, porque los antecedentes más antiguos quedan fuera del extracto, y no dice nada sobre por qué terminaron esas publicaciones.
- Publicaciones activas y meses de inventario
- Las publicaciones activas son publicaciones de departamentos en estado Active al 12 de octubre de 2026. No se cuentan las que ya estaban bajo contrato: ese día Trump Royale tenía 6 más y la torre del 300 de Sunny Isles Boulevard, 1. Los meses de inventario activo resultan de dividir las publicaciones activas por el promedio mensual de ventas cerradas de los dos años. Para toda la ciudad, 1.069 publicaciones activas frente a 1.331 ventas cerradas dan aprox. 19 meses. Para Parque Towers en conjunto, con sus dos torres, aprox. 36 meses.
- Fuentes
- Las cifras de ventas y de publicaciones vienen de la fuente que se cita debajo del gráfico, para el período del 12 de octubre de 2024 al 12 de octubre de 2026, con datos consultados el 12 de octubre de 2026. El cruce de publicaciones anteriores usa un extracto obtenido el 17 de septiembre de 2026. Las cifras son cantidades y medianas por edificio; no se identifica ninguna publicación, propietario ni agente.